Qu’est-ce que le statut du fermage ?

Le statut du fermage est adopté en 1946 et fait figure d’exception en Europe. La loi qui le met en œuvre vise à sécuriser l’accès des fermiers à leur outil de production et à leur lieu de vie, sur le long terme, à un prix raisonnable et sans intrusion excessive des propriétaires dans la conduite des activités agricoles.

Le statut du fermage [1] est l’ensemble de règles qui encadre les droits et obligations du bailleur (le propriétaire) et du preneur (le locataire ou fermier), parties d’un bail dit rural ou bail à ferme. Dans ce cadre, le propriétaire confie l’usage de terres ou de bâtiments au fermier. En échange, le fermier paie un fermage (le loyer). Le montant du fermage est encadré par un arrêté préfectoral [2] actualisé chaque année et qui diffère pour chaque petite région agricole. Le loyer peut également prendre la forme d’un partage de récolte (quand la culture est pérenne). On parle alors de métayage.

La durée du bail rural est d’au moins 9 ans et est renouvelable sous tacite reconduction. Il existe des baux à longs termes sur des durées de 18 ans, de 25 ans ou conclu pour toute une carrière. Chacun de ses baux comportent des spécificités de mise en œuvre. Toutefois, la durée d’un bail est incompressible et un changement de propriétaire n’engendre pas de rupture du bail.

Il n’y a pas d’obligation à ce qu’un bail rural soit conclu par écrit. Il s’agira alors d’un bail oral. Dans ce cas, il prendra automatiquement la forme d’un bail ordinaire d’une durée de 9 ans. Le versement d’un fermage constitue une preuve essentielle pour faire valoir les droits associés au statut du fermage.

Un bail rural ne peut être cédé à une personne tierce. Il est incessible. Il existe néanmoins une dérogation si la personne est un.e descendant.e direct.e, un.e conjoint.e ou un.e partenaire de Pacs.

Souvent oublié, l'état des lieux d'entrée est obligatoire et ce, afin de constater avec précisions l’état des terres et des bâtiments, le degré d’entretien des terres et leur rendement moyen sur les 5 dernières années. Réaliser ce document est important car il permettra de déterminer les évolutions réalisées tout au long du bail et, le cas échéant, de calculer le montant des indemnités au preneur sortant.

[1] Le statut de fermage est régi par les dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code du Rural

[2] Ces arrêtés sont consultables sur les sites de chaque Direction départementale des territoires

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