Les différentes formules locatives : quelles spécificités ?
Le fermage est régi par des dispositions d’ordre public (comme le statut du fermage). Il en existe de formes et durées différentes : verbal ou écrit, sous seing privé ou notarié, de 9 ans, 18 ans, 25 ans ou de carrière. « La durée minimale est de 9 ans, il n'y a pas de baux de 3 ou 6 ans comme on entend encore parfois dans les campagnes », précise un conseiller transmission à la chambre d'agriculture.
- Le bail de 9 ans peut-être verbal. Dans ce cas il sera reconnu après paiement de 2 années de fermage. Il peut également être écrit, sous seing privé, le plus courant, c'est-à-dire écrit sur papier libre. Le bailleur peut également choisir de le réaliser par acte notarié.
- Les baux de 18, 25 ans ou de carrière ont certaines spécificités en termes de montant, de fiscalité, de reconduction... En cas d'impayés de fermages, le bail notarié est plus sécurisant pour le propriétaire.
- Le bail rural environnemental (BRE) est le plus souvent contracté auprès de collectivités, dans des zones avec des obligations environnementales, classées Natura 2000 par exemple. Mais il peut être demandé par une personne privée souhaitant le maintien de conditions environnementales existantes, comme la production en agriculture biologique.
Les baux de petites parcelles échappent en partie au statut du fermage : prix, droit de préemption, durée, renouvellement… mais il est possible de les soumettre volontairement au statut du fermage. Il s’agit des baux conclus par un propriétaire à un même locataire d’un ensemble de foncier limité (variant de 20 à 50 ares selon les départements des Hauts-de-France), ne constituant pas un corps de ferme et n’étant pas essentiel à l’exploitation.
Le métayage est rarement utilisé. Le propriétaire perçoit une part des produits de l’exploitation en contrepartie du bail. Ce partage, réglementé par le Code Rural, est souvent plus connu en nature, mais peut également être une répartition des recettes après la vente des produits.
Avant tout engagement, il est primordial de se renseigner sur les particularités de votre/vos contrat(s): type, clauses spécifiques, loyer, impôts fonciers... Pour sécuriser l’outil de travail et bénéficier des aides à l’installation, il est également recommandé de réaliser les actes écrits. A noter qu’il existe d’autres alternatives à la location pour accéder au foncier : l’achat, l’accès précaire ou l’intégration d’une société exploitante.
Pour aller plus loin, la fondation nationale Terre de liens propose un guide pratique et méthodologique « Trouver une terre pour mon projet agricole », édité en 2007. Ce guide est à a retrouvé sur le site de Terre de Liens.
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